Que faire de son bien robien après 15 ans ?

Le dispositif Robien, mis en place en 1999, a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en investissant dans l'immobilier locatif. Le dispositif a été supprimé en 2011, mais les propriétaires qui ont bénéficié de ce régime continuent de profiter de la défiscalisation sur les revenus locatifs pendant 15 ans. Après cette période, il est crucial de reévaluer sa stratégie immobilière et d'explorer les options qui s'offrent à vous.

Options possibles après 15 ans

Après 15 ans de détention, vous avez plusieurs options pour gérer votre bien Robien. Le choix dépendra de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et de vos aspirations.

1. vendre votre bien robien

Vendre votre bien Robien est une option courante après 15 ans de détention. Si vous avez atteint vos objectifs de défiscalisation ou si vous souhaitez récupérer votre capital investi, la vente peut être une solution intéressante.

• Clause de rachat : Avant de mettre votre bien en vente, vérifiez si votre contrat de location comprend une clause de rachat accordant au locataire un droit de préemption. Si c'est le cas, vous devrez lui proposer le bien en priorité avant de le mettre en vente sur le marché.
• Marché immobilier local : Le prix de vente sera influencé par le marché immobilier local. Consultez un professionnel de l'immobilier pour obtenir une estimation réaliste du prix de vente.
• Fiscalité : La vente de votre bien Robien générera une plus-value imposable. La plus-value imposable est calculée en déduisant les frais d'acquisition et de vente du prix de vente. Le taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention du bien. Pour les biens détenus plus de 15 ans, le taux d'imposition est de 19% après déduction des abattements.
• Stratégies de vente : Vous pouvez choisir de vendre votre bien en toute liberté, de le proposer à un membre de votre famille ou de le vendre à un organisme social comme Habitat et Humanisme ou le bailleur social "Action Logement".

Exemple : En 2005, Madame Dubois a acquis un appartement à Lyon pour 150 000 € et l'a loué en tant que bien Robien. Elle souhaite le vendre en 2020 pour 200 000 €. La plus-value brute est de 50 000 €. Après déduction des frais d'acquisition et de vente, la plus-value imposable est de 40 000 €. L'impôt à payer sera calculé selon le taux applicable aux plus-values immobilières.

2. conserver votre bien robien

Conserver votre bien Robien après 15 ans peut s'avérer pertinent si vous souhaitez continuer à percevoir des revenus locatifs ou si vous souhaitez l'occuper vous-même.

• Implications financières : La conservation du bien implique des frais de propriété (impôts fonciers, charges de copropriété, frais d'entretien).
• Rentabilité locative : Évaluez la rentabilité locative de votre bien. Le loyer perçu doit être suffisant pour couvrir les charges et générer un revenu net.
• Stratégies de conservation : Vous pouvez choisir de mettre votre bien en location, de l'occuper personnellement ou de le transformer en un bien plus adapté à vos besoins.
• Impact fiscal : La conservation du bien implique des impôts fonciers et des impôts sur le revenu locatif. Si vous optez pour le régime "micro-foncier", les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 30%. Si vous choisissez le régime "foncier réel", les revenus locatifs seront imposés à votre taux marginal d'imposition.

Exemple : Monsieur Durand a acquis un local commercial en 2005 pour 200 000 € et l'a loué en tant que bien Robien. Il décide de le conserver et de le louer à un nouveau locataire pour un loyer de 1 000 € par mois. Le loyer perçu est exonéré d'impôt pendant la durée de la défiscalisation. Après 15 ans, il devra payer des impôts sur les revenus locatifs selon le régime fiscal applicable.

3. alternatives à la vente et à la conservation

En plus de la vente et de la conservation, d'autres options s'offrent à vous.

• Don du bien immobilier : Vous pouvez faire don de votre bien immobilier à un membre de votre famille ou à une association. Le don est soumis à des conditions et à des taxes.
• Transmission du bien immobilier : Le bien peut être transmis par héritage ou par succession. Il est important de se renseigner sur les règles de transmission et les taxes applicables.
• Options innovantes : Il existe des options innovantes comme la création d'un fonds immobilier ou la vente à un organisme de logement social. Ces options peuvent offrir des avantages fiscaux et des opportunités de diversification de votre patrimoine.

Aspects fiscaux de la vente d'un bien robien

La vente d'un bien Robien après 15 ans est soumise à des règles fiscales spécifiques. Il est important de bien comprendre ces règles pour optimiser votre situation fiscale.

1. calcul de la plus-value et imposition

• Déduction des frais : Avant de calculer la plus-value imposable, vous pouvez déduire les frais liés à l'acquisition et à la vente du bien (frais de notaire, frais d'agence, travaux).
• Calcul de la plus-value imposable : La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien, après déduction des frais.
• Application des taux d'imposition : Le taux d'imposition de la plus-value immobilière dépend de la durée de détention du bien. Pour les biens détenus plus de 15 ans, le taux d'imposition est de 19% après déduction des abattements.

2. abattement fiscal pour détention longue durée

• Calcul de l'abattement : Pour les biens détenus plus de 15 ans, un abattement est appliqué sur la plus-value imposable. L'abattement est calculé en fonction de la durée de détention du bien. Pour les biens détenus plus de 22 ans, l'abattement est de 100% et la plus-value est exonérée d'impôt.
• Impact de l'abattement : L'abattement réduit la plus-value imposable, ce qui diminue l'impôt à payer.

Exemple : En 2005, Monsieur Martin a acquis un appartement à Paris pour 100 000 € et l'a vendu en 2020 pour 150 000 €. La plus-value brute est de 50 000 €. Après déduction des frais, la plus-value imposable est de 40 000 €. L'abattement pour détention longue durée est de 60% (15 ans de détention). La plus-value imposable après abattement est de 16 000 €. L'impôt à payer sera calculé selon le taux applicable aux plus-values immobilières.

3. imposition des revenus locatifs

• Régime fiscal des revenus locatifs : Les revenus locatifs sont imposés selon le régime micro-foncier ou le régime foncier réel.
• Impact de la vente : La vente du bien immobilier aura un impact sur l'imposition des revenus locatifs. Il est important de se renseigner auprès d'un professionnel pour connaître les implications fiscales précises.

4. cas particuliers et exceptions fiscales

• Exonération de la plus-value : Certaines catégories de biens sont exonérées de la plus-value immobilière, comme les biens immobiliers classés Monuments Historiques ou les biens agricoles.
• Abattement pour travaux de rénovation énergétique : Des abattements fiscaux peuvent être appliqués sur la plus-value imposable pour les travaux de rénovation énergétique réalisés sur le bien.
• Avantages fiscaux pour la vente à un organisme social : La vente d'un bien Robien à un organisme social peut bénéficier d'avantages fiscaux.

Conseils et astuces pour optimiser la vente

Pour maximiser vos chances de réussite et de rentabilité lors de la vente de votre bien Robien, il est crucial de suivre des conseils pratiques.

1. bien s'informer et se préparer

• Consultation d'un professionnel : Il est important de se faire accompagner par des professionnels comme un conseiller immobilier, un expert-comptable ou un avocat. Ils peuvent vous guider dans vos démarches et vous fournir des conseils personnalisés.
• Récolte des documents : Réunissez les documents nécessaires à la vente : acte de vente, justificatifs de travaux, relevés de comptes bancaires, etc.

2. choisir la meilleure stratégie de vente

• Analyse du marché local : Étudiez le marché immobilier local pour déterminer le prix de vente optimal.
• Présentation du bien : Soignez la présentation de votre bien : photos de qualité, descriptif attrayant, visites virtuelles.

3. gestion des aspects juridiques et administratifs

• Rédaction du compromis de vente : Le compromis de vente doit être rédigé avec soin par un professionnel pour éviter les litiges.
• Gestion des démarches administratives : Suivez les démarches administratives liées à la vente : déclaration de vente, enregistrement du contrat, etc.

4. aspects pratiques et financiers

• Remboursement du prêt immobilier : Si vous avez un prêt immobilier, assurez-vous de pouvoir le rembourser avant la vente.
• Gestion des taxes et frais : Tenez compte des taxes et frais liés à la vente : frais de notaire, frais d'agence, etc.
• Optimisation du gain : Optimisez votre gain de la vente en négociant les meilleurs conditions de vente.

La vente de votre bien Robien après 15 ans est une étape importante. En vous préparant bien et en suivant les conseils pratiques, vous maximisez vos chances de réussir et de profiter au mieux de cette transaction.